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2025-04-15

BGH stärkt Verbraucherrechte bei Maklerprovision: Ungleiche Teilung macht Vertrag unwirksam Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24

Alle Verbraucher, die in den letzten drei Jahren über einen Makler ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung gekauft haben, sollten ihre Provisionsvereinbarung genau prüfen. Wenn der Makler nicht auch vom Verkäufer eine gleich hohe Provision verlangt hat, könnte der Vertrag unwirksam sein – mit der Folge, dass bereits gezahlte Maklercourtage vollständig zurückgefordert werden kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 eine wegweisende Entscheidung zur Maklercourtage bei Einfamilienhäusern getroffen. Der I. Zivilsenat stellt klar: Wird ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, darf er nur dann eine Provision verlangen, wenn beide Seiten in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden (§ 656c BGB). Andernfalls ist der Maklervertrag unwirksam – mit der Folge, dass bereits gezahlte Provisionen zurückverlangt werden können.

Worum ging es konkret?

Eine Maklerin hatte eine Immobilie vermittelt, bestehend aus einem Einfamilienhaus mit Büroanbau. Sie war von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt worden, schloss aber auch eine Courtagevereinbarung mit den Käufern. Die vereinbarten Provisionen wichen voneinander ab. Die Käufer waren Verbraucher.

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf hielten die Provisionsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 656c BGB für unwirksam – der BGH bestätigte nun diese Entscheidung in letzter Instanz.

Fazit für Makler und Verbraucher:

Das Urteil sorgt für mehr Rechtsklarheit im Immobilienrecht und stärkt den Verbraucherschutz. Makler müssen nun noch sorgfältiger darauf achten, die Vorgaben des § 656c BGB einzuhalten. Verbraucher wiederum erhalten durch die Entscheidung die Möglichkeit, unzulässig erhobene Provisionen zurückzufordern – auch rückwirkend.

Was bedeutet das Urteil?
• Eine ungleiche Verteilung der Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer ist bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen nicht zulässig, wenn der Makler beide Parteien vertritt.
• Ein solcher Vertrag ist automatisch unwirksam – ganz gleich, ob der Makler vom Verkäufer selbst oder – wie im Streitfall – von dessen Ehefrau beauftragt wurde.
• Auch eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (z. B. ein Büroanbau) ändert nichts daran, dass es sich rechtlich um ein Einfamilienhaus handelt.